Чем опасны ОСМД"По телевидению Украины в новостях и других передачах довольно активно пропагандируется создание ОСББ. Акцент делается на положительные стороны, а об отрицательных умалчивается. Но даже то положительное, о котором вы говорите, на мой взгляд, взгляд пенсионерки, человека, умудренного жизненным опытом, часто оказывается не положительным, а отрицательным. З а б о р т о м ж и з н и. Юрист Ольга Семенченко. Повышение тарифов. Как объяснить подобную необходимость? Многие согласны с тем, что жилищно-коммунальная сфера находится просто в кошмарном состоянии. И те же многие готовы платить. Только вот нет уверенности в том, что деньги пойдут по целевому назначению. Значит проблема не только в финансировании. Нужна структурная перестройка всей отрасли с повышением уровня ответственности и контролем со стороны власти за всеми происходящими процессами. Является ли ОСМД выходом из сегодняшней ситуации? Вероятно, пока еще нет. Почему пока? Потому что, несмотря на привлекательную перспективу самостоятельного финансирования жилищного благоустройства и надлежащего состояния придворовых территорий, следует понимать, что под силу такое будет лишь тем, кто имеет стабильный заработок. К тому же не совсем ясны моменты, касаемые заключения договора ОСМД о поставке услуг с такими монополистами, как «Киевэнерго», Водоканал и т.д. Ведь существует угроза, что в случае задолженности может произойти катастрофическая ситуация, когда за долги отключат весь дом и даже выставят его на продажу. Еще один момент. Совершенно невыгодно объединяться в ОСМД жильцам старых домов, домов с аварийным состоянием, потому что в этом случае им придется самим проводить капремонт дома. Тогда как в случае с ЖКК подобного реанимирования и вполне на законном основании можно требовать именно от них! В случае невозможности проведения капремонта силами ОСМД, – дом подлежит сносу! Хорошо, если жильцов при этом расселят по пригородным общагам, а если нет? Но совершенно точно можно утверждать, что в этот район для проживания они уже никогда не вернутся. Очевидно, что для внедрения такого новшества, как ОСМД необходимо законодательное урегулирование многих социальных аспектов, не последнее место в которых занимают пенсии, льготы и социальные дотации. Иначе может начаться хаос, в котором пострадает население, простые люди, не совладавшие с рыночными реалиями и оказавшиеся за бортом жизни. Б а н к р о т с т в о. Так мы и не ответили на вопрос, существует ли реальный риск потерять свое жилье вследствие разорения ОСББ. Возможно ли это? Давайте, теперь без шуток разбираться в этом вопросе! Для того чтобы избежать глупых оплошностей в будущем и разобраться в этом вопросе, не нужно все сваливать в кучу, а необходимо разложить все факты по полочками и посмотреть на все полученное в результате со стороны. Давайте попробуем это сделать! К сожалению, судебные дела строятся подобным мифотворческим образом. И если ваши оппоненты являются хорошими фабрикаторами, а граждане не разбираются в своих правах и не имеют хотя бы элементарной юридической культуры – подковки, то даже такие надуманные судебные дела, которые я проиллюстрировал выше могут в том или ином аспекте сработать в пользу ваших оппонентов. И не важно, если ваш, так называемый кредитор, переступит через все принципы прав человека, через принципы морали и фактически сфабрикует ужасную для вас развязку. Ваш оппонент, теоретически может затеять подобное дело – ведь деньги не пахнут. Вопрос в другом, будут ли жильцы дома столь безропотно как овцы поддаваться жерновам обстоятельств – я сомневаюсь! Конечно, если жильцы дома будут изначально и в ходе судебного разбирательства вести себя пассивно как потенциальные жертвы на фоне того, что судебная фемида работает по принципу взвешивания доводов сторон, то с вами может случиться все что угодно! Запомните, что суд никогда не копает факты и доказательства – это ваша обязанность и обязанность следователей в криминальных делах. Следующее, давайте примем за факт, что накопление долгов возможно в любой хозяйственной деятельности, в том числе и коммунальной. Впрочем, здесь этот вопрос возникает чаще всего, но он здесь не прост для развязывания кредитором и самими ОСМД, ЖСК, и конечно, это не может каждый раз приводить к судебным разбирательствам, ведь дело в суме долга и факторе образовавшего этот долг. Существует несколько крайних опасностей стоящих перед жильцами дома разоряющегося ОСМД, ЖСК, которые быть может, никогда не возникнут перед жильцами домов в современной истории Украины, но мне следует их смоделировать и предложить к вашему изучению. Первая опасность – это утрата жильцами дома собственных квартир или их частей из-за очень дорогого кредита, а с ним и возникшего долга в объединении совладельцев или кооперативе, который был согласован всеми членами ОСМД, ЖСК или всеми жильцами дома. Вторая опасность – это потеря вспомогательных помещений или другого имущества объединения из-за накопившихся долгов объединения, которые не обслуживаются. Третья опасность – это утрата жильцами-неплательщиками своих собственных квартир или их частей за неуплату собственных долгов перед ОСМД, ЖСК или прямыми поставщиками услуг. Это основные опасности, которые нам следует разобрать. Для начала давайте разберемся в термине банкротство юридического лица и действиях сторон связанных с банкротством. Банкротство – это невозможность ОСМД, ЖСК платить по своим долговым обязательствам перед компаниями, с которыми у ОСМД, ЖСК налажены хозяйственные отношения, в том числе в случае невозможности уплаты налогов и сборов (обязательных платежей), в течение трёх месяцев после наступления установленного срока их уплаты. ОСМД, ЖСК, теоретически может быть признано банкротом, несмотря на наличие у него дебиторской задолженности, то есть задолженности перед ним жильцов дома, которая могла бы перекрыть основной долг перед кредиторами. Разумется, что объединение может быть объявлено банкротом только по решению соответствующего суда. Процедура банкротства приводит к тому, что все активы и имущество объединения оказываются под управлением и в распоряжении временного управляющего со стороны. И если ОСМД, ЖСК за годы своей деятельности смогло обжиться каким-то имуществом – прикупило дополнительные площади или эти площади объединению/кооперативу достались по наследству со времен нахождения в ЖЭКе, может это дорогие уборочные машины или все что угодно значимое, что может быть продано в уплату долга – все это имущество может, с подачи этого временного управляющего, пойти «с молотка».Разумеется, речь идет об имуществе объединения, а не об имуществе жильцов дома! Конечно, если жильцы дома не захотят терять совместное имущество, стоимость которого может превышать оценочную стоимость и фактическую стоимость при продаже «с молотка», они могут скинуться деньгами и заключить на любой стадии рассмотрения судебного дела о банкротстве мирового соглашения. Мировое соглашение должно быть утверждено судебной инстанцией. В процессе «скидывания» деньгами может возникнуть, как всегда некоторый разрозняющий граждан фактор, это фактор неплательщиков и по этим платежам. Ведь если, к примеру, правлению не удалось выбить денег из неплательщиков, из-за которых все эти судебные разбирательства начались, значит, и деньги на сохранение имущества будут не всеми оплачиваться. А следом возникнет какой-либо «парень», который во всеуслышание заявит классическую всеразрушающую тезу «а чего я должен платить за других!?» и вот пошло-поехало и состав договоренностей пошел под откос! Но если согласованность будет найдена и в вопросах неплательщиков, значит, их части кто-то берет на себя, либо она расписывается между остальными членами объединения и исправно платящими жильцами дома, либо покрывается за счет денег, полученных от аренды нежилых помещений, разумеется, если такая возможность у дома имеется. Конечно, с циничными неплательщиками нужно вести хладнокровную и беспощадную войну по основным и судебным долгам, но это другая история. Мы должны всегда помнить, что времена изменились, и каждый частник-собственник за свои неплатежи и задолженности все чаще будет отвечать на судебной скамье и это касается как владельцев конкретных квартир, так и целые объединения/кооперативы. Поэтому как с вами будут поступать кредиторы – хладнокровно и беспощадно, так и вы должны как можно быстрее научиться поступать с внутренними дебиторами-должниками. Эту борьбу, нравится вам или нет, необходимо налаживать быстро и эффективно, чтобы другим неповадно было, иначе мягкая политика объединения/кооператива может привести к банкротству со всеми вытекающими из этого последствиями. Со всей вытекающей из банкротства ОСМД, ЖСК имущественной ответственностью за исключением ответственности объединения/кооператива имуществом, а сними и квартир жильцов дома! Другими словами, если владельцы квартир осознано, понимая возможность утраты своей квартиры, собственноручно подписываются под, к примеру, получением кредита, они могут нести перед кредитором ответственность своей квартирой. Но если такого официального акта через подписи в проектах решений или других документах не состоялось, то владельцы квартир не могут отвечать своим имуществом, включая квартиры за любые действия ОСМД, ЖСК перед кредитором. Этот незыблемый факт должен порадовать всех! Но необходимо его не забыть указать в своих судебных бумагах как доказательство, ведь помните, что судья только взвешивает все за и против и делает из этого свои выводы. А ваши оппоненты будут стараться с вас получить по полной программе или запугать до такой степени, чтобы вы подписали любые бумаги и любые, выгодные кредитору мировые соглашения. В Законе Украины об объединениях совладельцев многоквартирных домов четко определено, что объединение не владеет собственностью граждан, только распоряжается ею. Не продают же ЖЭКи и городские/районные администрации наши квартиры, ведь они до создания объединения выполняют те же функции и имеют те же полномочия, что и ОСМД. Благодаря моему многолетнему опыту подготовки судебной работы по совершенно разным вопросам я научился различать судебную перспективу того или иного дела. Я понял, что успех в суде жестко привязан к качеству и точной направленности подготовленных доказательств. Успех вашего судебного дела заключается в отсутствии в ваших доказательствах документов, которые могут быть использованы оппонентом против вас, грубо выражаясь в качественном укрытии доказательств, которые противоречат вашей линии защиты/нападения и тем самым могут сыграть на руку вашего оппонента. Успех заключается в качественной подготовке судебного иска с точным набором требований и безукоризненным обоснованием этих требований в иске. Исходя из этого опыта, я могу утвердительно сказать, что забрать дом или отдельную квартиру за неуплату тех или иных платежей невозможно! ОСМД не отвечает за свои действия имуществом граждан и этого достаточно, чтобы в случае разорения или банкротства ОСМД это не привело ни к каким последствиям по потере собственниками своего имущества, в том числе квартир, которое не относится к совместной собственности. Скажу больше, однозначное утверждение в Законе, что объединение не владеет собственностью граждан, а только распоряжается ею, делает беспочвенной возможность даже потери имущества жильцов дома, находящееся в совместной собственности! Конечно, если вы бестолково организуете работу в суде, если вы не будете правильно защищаться, тогда кредиторы быстро увидят это и навяжут вам в суде свою игру. Понимая то, что с вас можно сбить все что угодно, кредиторы включат в свой иск любые требования. И если вы или объединение поддастся этой игре и не пересмотрит своевременно стратегию и глубину своей защиты, то суд для вас и объединения будет проигран с любыми, даже невозможными требованиями кредитора. Позвольте, в третий раз акцентировать ваше внимание на том, что суд рассматривает доказательства и доводы сторон, и если вы в качестве ответчика забудете указать нужные доводы и представить убедительные доказательства, то это ваша проблемы! Теперь от оптимистических моментов перейдем к пессимистическим моментам. Попробую смоделировать ситуацию, при которой жильцы дома могут потерять свои квартиры и совместное неделимое имущество в виде вспомогательных помещений и других приобретений объединения. Предположим, что члены ОСМД приняли решение о получении очень большого кредита для приобретения чего-либо или погашения долгов, но решение было принято только членами объединения, без подключения к этому процессу всех жильцов дома, которые не являются членами ОСМД. Во-первых, это не законно и однозначно, согласно Закону об ОСМД все вопросы, которые касаются отчуждения, а кредит, который в случае неуплаты может привести к отчуждению имущества, должен приниматься сто процентами голосов, при этом положительно! Если это расходы были понесены согласно решениям определенной группы людей, то при правильной постановке судебного дела кредиторами и при условии безграмотной защите ответчиков, теоретически могут быть отчуждены те квартиры, хозяева которых подписались под принятием этого решения. А жильцы, которые не подписывались под этим решением, очень легко могут отсудиться от утраты своих квартир или какой-либо ответственности по искам такого рода. Конечно, я бы стратегией защиты в суде определил непризнание действительным решения ОСМД о получении кредита, из-за не правильного и незаконного его принятия. Это привело бы к тому, что кредитор остался бы со своей проблемой один на один, ведь и он должен был требовать законность принятия соответствующего решения в ОСМД, и если его юристы пропустили этот момент, это их проблема. Если бы все шло к отмене законности принятия такого решения кредитор пошел бы на заключение мирового соглашения о постепенном погашении долга кредитору со чета ОСМД. Еще один путь это допустить банкротство ОСМД и таким образом уйти от ответственности по этому кредиту. Но в этом случае за кредитором остается право конфисковать все, что было связано с получением кредита. И, представьте, если деньги были взяты на покупку и установку обще домового оборудования, тогда кредитор мог бы вытребовать изъятие этого оборудования в свою пользу и жильцы остались бы, к примеру, без горячей воды и отопления, если речь шла о бойлере. В общем, исходя из обстоятельств, вам самим решать, какую цель в результате вы перед собой ставить, а от этого какую стратегию защиты выбирать и к чему перетягивать мнение судьи. Пойдем дальше в моделировании ситуаций и зайдем в самые страшные, почти сказочные и невероятные дебри, только баб Яг не хватает! Предположим, что все произошло совершенно законно и члены ОСМД и владельцы квартир, которые не являются членами ОСМД, единогласно приняли решение о получении того же кредита для приобретения чего-либо очень дорогого, к примеру, строительству дорогой пристройки к дому. Предположим, что банковские юристы профессионально изучили вопрос, проверили и получили оригиналы необходимых документов и нотариально их заверили. В общем, у банка кредитора все супер! А у вас дела пошли не так как хотелось, может подрядчик сбежал с вашими деньгами или еще что пострашнее, жизнь есть жизнь, но вам нужно выплачивать кредит, а денег нет. В этом случае, теоретически положение вещей, при неблагоприятном стечении обстоятельств может вылиться в то, что банк-кредитор или любой другой банк может выкупить дом целиком на аукционе в связи с его банкротства. В данном случае я не употребляю умышленно банкротства объединения, ведь здесь произошло банкротство владельцев квартир, а объединение только представляло интересы собственников жилья как организация, которая юридически и по Закону уполномочена на действия такого рода. В этом случае собственники жилья в один момент теоретически могут перестать быть собственниками своих квартир, и это может привести к очень неприятным последствиям для всех жильцов, и никто им кроме себя в этой ситуации помочь не сможет. Вы наверняка заметили нарочитое слово в тексте «теоретически»! Это слово здесь потому, что я никогда не поверю, что все жильцы многоквартирного дома, единогласно примут решение и выполнят необходимые процедуры, чтобы заложить свои квартиры и взять кредит в банке и купить в дом, к примеру, новый дорогущий бойлер или пристроить к дому офисный комплекс. Я никогда не поверю в то, что та прослойка людей, которая готова удавиться из-за ста гривен взносов, согласиться добровольно без принуждения, как минимум пистолета у виска, подписать у банковского нотариуса документы на ответственность своим жильем за действия какого-то председателя и правления ОСМД. Я по определению не верю в сто процентов голосов всех собственников квартир, а это обязательная норма для такого рода сделок. Верю я только в то, что никакие благие намерения председателя ОСМД, никакие реальные доказательства этих намерений, никакое чудо, волшебное воздействие или самое благоприятное расположение звезд не заставит этих людей подписать нужные кредитору бумаги, если на кону сделки будет стоять квартира этих людей. В этом решении не будет аргументом тот факт, что на это пошли все владельцы квартир дома кроме тебя, здесь решает каждый за себя.
Конечно, ОСМД, может заложить для кредита, помещения находящиеся в совместной собственности (вспомогательные помещения), и конечно, только теоретически, можно потерять эти помещения. Почему теоретически, потому, что, как и в вышеизложенном случае, так и в этом случае решение должно быть единогласным не зависимо от того являются жильцы членами ОСМД или нет. Эти ограничения, на мой взгляд, совершенно справедливо определены в Законе Украины об ОСББ для того, чтобы не было возможности одной группе людей отчуждать совместную собственность, принадлежащую другим собственникам квартир, являющихся или не являющихся членами ОСМД. Невозможно, чтобы сто процентов собственников квартир дома проголосовали за такое решение, а без одного голоса это решение не является легитимным и его легко оспорить в суде, да и кредиторы после ожогов полученных в последнем кризисе не пойдут на незаконные или полу законные действия. Хочу обратить внимание еще на тот факт, что при сборе подписей нужно помнить, что подписи одного собственника квартиры недостаточно, если квартира, скажем, приватизирована на нескольких членов семьи – нужны подписи каждого совладельца этой квартиры. А если в этой квартире имеются несовершеннолетние, которым тоже по праву принадлежит часть квартиры, а с ней и часть совместного неделимого имущества, то за этих детей-подростков должны принимать решения службы опеки. А если таких детей много в доме? Думаю, вы понимаете насколько всю эту «машину» не просто сдвинуть с места. Зачастую проще от таких путей развития ОСМД отказаться. Если этих препонов для вас мало, приведу еще один немаловажный. Так уж повелось, согласно законодательству и решению Конституционного суда, вспомогательные помещения ОСМД не имеют никакого документального подтверждения, поэтому, не думаю, что это кого-либо из кредиторов устроит, ведь заложить виртуальную собственность невозможно, а потом отсуживать абстрактные вещи непросто. В любом случае, если бы такое невероятное единогласное и безукоризненное с точки зрения законодательства и кредитора решение ОСМД было бы принято. И владельцы квартир попали бы в заложники кредитных обязательств, то любой из них всегда имеет персональную возможность погасить свою часть долга, которая придется на его квадратные метры и тем самым распрощаться с проблемой, и остаться собственником своей квартиры. В таком случае сохранение квартиры обойдется ее владельцу дешевле, чем ее рыночная цена, ведь продажи квартир на судебных аукционах имеют тенденцию значительного занижения реальной стоимости. Правда и этого права лучше добиваться через суд или за счет подписания мирового соглашения одновременно со всеми кредиторами, если он не один. Сейчас идут большие споры, по поводу целесообразности заключения объединениями договоров между поставщиками услуг и ОСМД. Все понимают, что этот подход является пережитком социалистического прошлого, когда ЖЭК замыкал все оплаты за услуги на себе и потом из-за неплательщиков залазил в карманы к исправным плательщикам, чтобы свести концы с концами. Компаниям монополистам это выгодно, ведь легко найти «козлов отпущения», ими всегда оказываются ОСМД, ЖСК, а с точки зрения логистики внутренней работы легче работать с сотней или даже тысячей плательщиков, чем с миллионом в случае прямых договоров. Может же Укртелеком и другие частные коммуникационные компании работать с миллионами клиентов, а кабельное телевидение – в общем технологии имеются, и энергетические компании должны их ввести у себя. Давайте рассмотрим следующую ситуацию, при которой ОСМД, как организация может стать должником по счетам компаний монополистов, и как это ТЕОРЕТИЧЕСКИ может обернуться для собственников квартир. Это моделирование ситуации поможет нам самим ответить себе на вопрос – может ли собственник потерять свою квартиру по коммунальным и прочим долгам объединения совладельцев многоквартирного дома. Все мы знаем, что ЖЭК и ОСМД взаимозаменяемые структуры. Мы знаем, что согласно Закону Украины об ОСМД жильцы домов не отвечают своей собственностью за действия и за убытки объединения. В обратном случае ЖЭКи могли бы за свои собственные долги проиграть в суде квартиры граждан, которые обслуживаются в ЖЭКах! Логично? Представим, что в новосозданном ОСМД действуют, вопреки здравому смыслу договоры между объединением и компаниями поставщиками жизненно важных услуг (тепло, вода, подогрев воды для отопления и горячего водоснабжения). Помните по моим статьям, я всегда выступаю только за прямые договоры между поставщиками услуг и потребителями-жильцами домов, но допустим эту ситуацию. Представим себе невозможное, что судья первой инстанции не обратит внимания на то, что по Закону, ОСМД отвечает только своей НАЖИТОЙ собственностью, не той, которая была передана объединению жильцами изначально, а которая была приобретена в ходе хозяйственной деятельности. Но представим себе, что судья проигнорировал это, и пофантазируем дальше. И вот один или несколько владельцев квартир специально или за неимением возможностей не платят за свои квартиры и за услуги, которые предоставляются напрямую на ОСМД централизовано от энергетических, или компаний поставляющих воду (водоканал). Представим себе, что как иллюстрировалось в начале этой статьи, ОСМД было обмануто энергетической компанией на сумасшедшую сумму. К тому же по халатности председателя ОСМД или какой-то другой причине, объединение из своей доходной части не погасило задолженности этих неплательщиков и выдуманных расходов энергетической компании. Учитывая все невозможное, но допущенное выше председатель ОСМД позволяет организациям, поставляющим неоплачиваемые услуги подать в суд на объединение с требованиями вернуть эти долги кредитору. Допустим, что ОСМД проиграло в суде свою собственность, а с ней пропорциональные части квартир жильцов от суммы задолженности, приходящейся на каждую квартиру. Мы можем понять, что если нас принудят к коллективной ответственности, то и формирование суммы ответственности должна быть пропорционально расписанной на всех собственников квартир, исходя из квадратных метров приходящихся на каждую квартиру. На сегодняшний день исполнительные службы не знают как, не нарушая законов, забрать выигранные в судах целые квартиры, в особенности, если в них зарегистрированы как совладельцы несовершеннолетние дети. А представьте, что у каждого жильца дома нужно будет забрать по тридцать квадратных САНТИметров квартиры от суммы иска деленного на всех собственников квартир дома… Получить сантиметры квартиры в качестве погашения задолженности невозможно, да и никогда эти механизмы никто не придумает, да и зачем кредитору эти квадратные сантиметры? Как вывод скажу, что априори такого требования в иске быть не может! Все это даже теоретически абсурдно. К тому же, какое руководство ОСМД, в этих немыслимых предлагаемых обстоятельствах, будет бездействовать. Разумеется, правление подаст ответный иск в этом же суде на своих неплательщиков и с легкостью выиграет дела. Отвлекусь. Мне нравится, когда ответчики в качестве защиты, умышленно, используя законные предлоги, свою ответственность переводят в плоскость абсурда, по типу того, как я проиллюстрировал выше. Соответственно, если предположить, что правление не может выиграть суд оно может воспользоваться этим приемом. Дом, в котором я являюсь главой правления объединения, на свой баланс ОСМД примет дом только на условии прямых договоров с конечными потребителями, то есть с жильцами моего дома. По моему убеждению, правление ОСМД не должно соглашаться со схемами, навязываемыми монополистами энергетическими компаниями и компаниями, которые поставляют воду. Объединения должны добиваться для своих жильцов прямых договоров и выступать посредниками в заключение этих договоров. А для реализации этих сверх полезных для ОСМД и «сверх сложных» для жильцов дома задач, оказывать им дополнительный организационный сервис. К примеру, записывать на определенное время приема, централизовано подвозить всех микроавтобусом и т.п. пусть смешные, но того стоящие услуги. Рассмотрим ситуацию, при которой один собственник может потерять свою квартиру. Один конкретный владелец той или иной квартиры может, теоретически, потерять ее за неуплату тех или иных коммунальных и прочих услуг. Правда это на условии, если сумма долга будет действительно грандиозной, на условии, если владелец злостно игнорирует вызовы в суды и решение будет принято без его участия. Также это может произойти, в случае если ответчик в суде не может предложить другие путь погашения своей задолженности, согласно которым можно заключить мировое соглашение с кредитором. При таком раскладе ответчик может потерять свою квартиру в качестве объекта продажи для погашения задолженности, при этом разница продажи и долга должна будет возвращена ответчику. Но практика показывает, что, плохо это или хорошо, но забрать квартиру у жильца, особенно если в ней прописаны несовершеннолетние дети, почти невозможно, процедура очень сложная и много уловок ответчиков, чтобы этого избежать. В моей практике была ситуация когда через суд мне удалось получить половину квартиры ответчика за неуплату долга, но в этой квартире не проживали несовершеннолетние дети. В любом случае потерять квартиру в ситуации персональной ответственности значительно легче, чем в случае коллективной ответственности.
В вопросах ЖКХ в нашей стране заведено, чтобы граждане сначала получали услуги, а потом рассчитывались за них. Да и граждане сами привыкли к такой схеме, поэтому-то получают некачественные услуги, основанные на якобы сниженных ценах, а фактически неоправданно сформированных ценах. Жильцы домов готовы иногда закрывать на это глаза лишь бы им продолжали оказывать услуги в долг. Трудно оспорить качество услуги, которая оказана давным-давно. Казалось бы, такие взаимоотношения должны быть невыгодными энергетическим и прочим компаниям монополистам, но нет. Они давно научились извлекать из этого пользу, и это их засосало в порочную схему ведения бизнеса, когда и хотели бы что-то изменить, но уже настолько зависят от получаемых выгод, что уже не могут отказаться. Может показаться, что компании монополисты, с удовольствием живут в постоянной точке накаливания, в пересечении конфликтов. Эти компании открыто и закамуфлировано навертывают все, что могут на свои услуги, они незаконно вталкивают в счета потребителей все свои издержки, связанные со своей бесхозяйственностью – прорывы магистралей, выход из строя оборудования и т.п. И это не все, они пользуются порочными взаимоотношениями с властью, которое вынуждено с ними идти на компромиссы как с компаниями монополистами. А все потому, что монополия делает их единственными и незаменимыми. Уволить их нельзя иначе все рухнет и государственным деятелям будет хуже. Наш народ может терпеть долго, но когда терпение закончится, может и поднять всех на вилы, проще решить вопрос дотациями и льготами, особенно если это собственные компании власти держащих. В результате вопрос не решается путем рационализации оправданной цены, а решается путем дотаций из государственного или городского бюджета государственным ЖЭКам. А из этих дотаций погашается разница цен, выставляемых жильцам домов и цен, которую выставляют ЖЭКу компании монополисты. Обидно, что эти дотации доходят только до государственных ЖЭКов, хотя по закону ЖЭКи в праве на получение возмещений равны с объединениями, а на практике объединения остаются без компенсации разницы тарифов, ведь решение в пользу объединений должны вынести местные органы власти. Для иллюстрации ситуации некоторое время назад в Киеве, если дом находятся на балансе у ЖЭКа, жильцы имеют возможность платить за услуги по заниженному тарифу – 1,10 грн. за квадратный метр, при этом себестоимость услуг составляет 1,8 грн. за один квадратный метр. А что говорить о популистских заявлениях государственных деятелей о списании долгов за коммунальные услуги, а вспомните зачеты коммунальных услуг суммами из советских сберегательных книжек. Искушение и порок! Вот и рождает согласованность действий компаний монополистов с утопичной политикой государства и с народом, который как беззубые и невеждественные бубенчики весят на жирной шее. Возможно, цена на тарифы была бы такая же, но честный принцип ее формирования и принцип взаимоотношений всех участников не позволил бы монополистам время от времени дурить народ, то там, то сям неоправданно поднимая тарифы. А если отдельные личности из народа начнут огрызаться их всегда смогут на это упрекнуть словами, зачем ты получаешь услуги, если ты не знаешь, с чего они складываются и в какую сумму они тебе обходятся. В самых негативно ярких взаимоотношениях народа и монополистов передо мной, почему-то, предстают взаимоотношения Сатаны-искусителя с его жертвами или взаимоотношения «Крестного отца» с теми, кому он оказывает услуги. Так и монополисты сначала оказывают услуги, а потом требует своего «законного» вознаграждения от жертвы-потребителя. А законное вознаграждение может оказаться стоимостью квартиры, а с ней и всей жизни, которую несчастный потребитель потратил на получение этой квартиры. Что вам сказать – рыночно-мафиозные взаимоотношения! Конечно, эти порочные взаимоотношения и юридическая безграмотность граждан могут привести к потере жильцом своей квартиры. По опыту западных стран, в нашей стране, в некотором будущем, теоретически, в случае принятия соответствующего очень непопулярного законодательства, ОСМД-банкрот, как юридическое лицо, отвечающее за свои действия и бездействия, может быть продано, без жилого комплекса (без квартир) кому-либо кредитору в качестве уплаты долга. На первый взгляд жильцы должны радоваться, что их квартиры оказались нетронутыми, а вот долги вроде как остались в ОСМД без погашения. Но пусть такой расклад не тешит невежд. В действительности жильцы дома ощутят на своих кошельках повышение не только тарифов, как от коммерческих организаций, но и появления в ваших счетах статей погашения кредиторской задолженности. Да тех самых непогашенных долгов с процентами, и это будет вполне законно и очень прибыльно кредитору. Считается же хорошим доходным предприятием частные ЖЭКи, которые тем или иным способом выжимают из жильцов сумасшедшие деньги. К примеру, мне известно два частных ЖЭКа в Киеве, в одном из которых тариф на обслуживание одного квадратного метра без тепла, воды, электроэнергии и т.п. составляет 0,75 американских цента (6 грн.), а во втором и того больше 1$ (8 грн.) за один квадратный метр. Но при этом качество сервиса второй обслуживающей организации в раз десять ниже первой. Не могу прогнозировать, насколько такая модель взаимоотношений с неплательщиками может осуществиться в нашей сегодняшней действительности без соответствующих судебных прецедентов, таких прецедентов в нашей стране еще не было, но такую опасность нельзя сбрасывать со счетов в ближайшем будущем. Как избежать банкротства вашего объединения? Вообще-то не так уж сложно! Необходимо участвовать в ценообразовании тарифов и если не участвовать, то хотя бы досконально знать, как они образованы. Необходимо избегать взваливания на объединение критического объема долговых обязательств. Нужно жить по средствам и всегда помнить, что так уж повелось, что в подавляющем количестве жилых домов, а сними и в объединениях совладельцев многоквартирных домов имеется какой-то процент неплательщиков. Поэтому экономика объединения должна строиться таким образом, чтобы оплаты этих возможных неплательщиков не рассматривались объединением как доходная часть ОСМД. Пусть эти деньги рассматриваются как возможные убытки, хотя бы в течение того времени, пока неплательщики под вашим давлением не начнут вести расчеты своевременно. Также вы должны сделать все возможное, чтобы в вашем ОСМД не было неуставных обязательств, как перед энергетическими, так и перед компаниями, обеспечивающих ваш дом водой, газом и т.п. Вы, как руководители объединений будете жить и работать в своем доме как в раю, если сможете добиться для своих жильцов прямых договоров. Со своей стороны найдите способ, чтобы принудить жильцов в кротчайшие сроки перезаключить, прямые договора, помогите жильцам в этом и вы не пожалеете! Невозможно разорить объединение совладельцев многоквартирного дома, жильцы которого рассчитываются с поставщиками услуг по прямым договорам! Каждый в отдельности владелец квартиры за себя постоять сможет, особенно если на кону будет стоять его квартира. А если ОСМД будет во здравии и с сильной стабильной командой правления, то и объединение поможет любому своему собственнику жилья в отстаивании своих прав – это одна из прямых обязанностей стабильно функционирующего объединения совладельцев многоквартирного дома! Источник:
Союз юристов Одесской области Одна из проблем, которая бурно обсуждается в средствах массовой информации Украины – это преобразования в жилищном секторе, судьба ЖЭКов. В Украине жилищный фонд коммунальной собственности насчитывает 250 тысяч многоквартирных домов. На сегодняшний день в стране создано 17 тысяч обществ собственников многоквартирного дома, а, значит для 230 тысяч многоквартирных домов понадобится управляющий. 1 июля 2015 года вступил в силу Закон Украины от 14 мая 2015 года № 417- VІІІ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Что является целью Закона Украины от 14 мая 2015 года № 417- VІІІ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»? Целью Закона является реформирование жилищно- коммунального хозяйства и обеспечение эффективного управления имуществом многоквартирного дома. Реформирование жилищно – коммунальной сферы в значительной мере зависит от нас с вами, новым законом именно нам как собственникам даны огромные полномочия. Если мы ими будем активно пользоваться, то власти просто некуда будет деваться. Что нового вносит в жизнь совладельцев многоквартирного дома закон о праве собственности в многоквартирном доме? Собственники квартир распоряжаются общим имуществом многоквартирного дома. Изменен порядок принятия решения — не голосами, а метрами. Собственники квартир имеют право получать информацию о владельцах всех квартир и нежилых помещениях в многоквартирном доме и их площадь. Расширен комплекс прав и обязанностей собственников квартир, увеличилась их ответственность. Разрушается монополия ЖЭКов и вводяться 3 возможных формы управления домом. Все владельцы квартир автоматически становятся членами обьединения совладельцев многоквартирного дома. Новым также является то, что если совладелец не голосовал на общем собрании, он имеет возможность проголосовать «за» или «против» во время письменного опроса, который может быть проведен в течение 15 календарных дней с момента проведения такого собрания. Такой голос будет обязательно засчитан. Кто относится к числу совладельцев многоквартирного дома? В соответствии с п.5 статьи 1 Закона совладельцем многоквартирного дома (далее — совладелец) является собственник квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме. Совладельцами являются те, кто имеет документ, подтверждающий право собственности на жилое или нежилое изолированное помещение. Собственниками квартир могут быть как частные лица, так и государство, территориальная община. То есть, квартиры могут находиться в частной, государственной или коммунальной собственности. И все эти собственники будут иметь права относительно управления общим имуществом, которое есть в многоквартирном доме. Подобный подход применяется и к собственникам нежилых помещений Какими правами наделены совладельцы многоквартирного дома? Согласно статьи 6 вышеуказанного Закона совладельцы многоквартирного дома имеют право: свободно пользоваться общим имуществом многоквартирного дома с учетом условий и ограничений, установленных законом или решением совладельцев; участвовать в управлении многоквартирным домом лично или через представителя; получать информацию о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, условиях его содержания и эксплуатации, расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома и поступленнях, полученные от его использования; безвозмездно получать информацию о субьектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме и площадях таких квартир и помещений в порядке и пределах, определенных законом; знакомиться с решениями (протоколами) собрания совладельцев, листками опроса, делать с них копии; на возмещение виновным лицом, убытков, причиненных общему имуществу многоквартирного дома в размере, соответствующем доле каждого совладельца; Какие формы управления многоквартирным домом определены в Законе? Статья 9 Закона определяет три возможных формы управления многоквартирным домом: обществом собственников многоквартирного дома (ОСМД); собранием совладельцев; управителем, назначенным органом местной власти. Общество совладельцев многоквартирных домов – неприбыльная хозяйственная организация, форма объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которая создается для совместного содержания и управления комплексом недвижимости. Закон Украины от 18 марта 2015 года № 263-VIII «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения некоторых неприбыльных организаций». Другая форма управления – собрание совладельцев, на котором собственники квартир принимают необходимые решения, если за них проголосуют более 50% владельцев. Собрание собственников нанимает управителя, составляет с ним договор, определяет его зарплату, расходы на управление домом и общим имуществом и прочее. Для принятия более важных решений потребуется более 75% голосов. Третья форма управления, управитель, назначенный органом местной власти. Что представляет собой механизм принятия общих решений, предусмотренный Законом Украины от 14 мая 2015 года № 417- VІІІ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»? Согласно п. 6. статьи 10 Закона решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, кроме решений по вопросам, указанных в пунктах 2 и 3 части второй настоящей статьи, считаются принятыми собранием совладельцев, если за них проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовало более 75 процентов общего количества совладельцев, а решение по вопросам, указанных в пунктах 2 и 3 части второй настоящей статьи, считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовало более 50 процентов от общего количества всех сособственников. Какие вопросы рассматриваются на общем собрании? Совладельцы принимают решение по управлению многоквартирным домом на собрании в порядке, предусмотренном статьей 10 Закона. Если в многоквартирном доме в установленном законом порядке создано объединение совладельцев, проведение собраний совладельцев и принятие соответствующих решений осуществляется в соответствии с законом, регулирующим деятельность объединений совладельцев многоквартирных домов. К полномочиям собрания собственников относится принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе : распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, установление, изменение и отмена ограничений пользования им; определение управляющего и его отзыва, утверждение и изменение условий договора с управляющим; избрание уполномоченного лица (лиц) совладельцев во время заключения, внесения изменений и расторжения договора с управляющим, осуществление контроля за его выполнением; определение полномочий управляющего по управлению многоквартирным домом; проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определение подрядчиков для выполнения таких работ; определение даты и места проведения следующих собраний совладельцев; определение перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом. Что включают в себя расходы на управление многоквартирным домом Статья 12 Закона указывает на то, что расходы на управление многоквартирным домом включают: расходы на содержание, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения общего имущества в многоквартирном доме; расходы на оплату коммунальных услуг относительно общего имущества многоквартирного дома; расходы по выплате вознаграждения управляющему в случае его привлечения; другие расходы, предусмотренные решениям совладельцев или законом. Расходы на управление многоквартирным домом распределяются между совладельцами пропорционально их долям совладельцев, если решениями собрания совладельцев или законодательством не предусмотрен другой порядок распределения расходов. Неиспользование владельцем принадлежащей ему квартиры или нежилого помещения или отказ от использования общего имущества не является основанием для уклонения от осуществления расходов на управление многоквартирным домом. Какие нормативно-правовые документы, могут быть полезными при оформленни, осуществлении права собственности в многоквартирном доме Закон Украины от 14 мая 2015 года № 417- VІІІ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме«. Закон Украины от 29 ноября 2001 года № 2866-III «Об объединении совладельцев многоквартирного дома«. Закон Украины от 18 марта 2015 года № 263-VIII » О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения некоторых неприбыльных организаций». Вадим Минчев — член ОО «Союз юристов Одесской области» « Союз юристов Одесской области подал в суд на магазин “Копейка”Люстрация в Южном регионе: достижения и перспективы » Уровень осведомленности граждан о “люстрации” в Украине Президент України Четыре месяца прошло с момента вступления в силу закона, обязывающего владельцев квартир массово создавать объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД). Но пока повального ухода от ЖЭКов не случилось. Сейчас в Одессе функционируют около пятисот ОСМД, двадцатью из которых управляют профильные компании. В мэрии говорят, что рассматривают еще около 6,5 тысячи потенциальных объединений. «Людей останавливает отсутствие инициативы, и потому всплеска создания ОСМД так и не наступило», — считает вице-мэр Одессы Анатолий Орловский. Но с 1 июля 2016 года, согласно закону, местные органы исполнительной власти имеют право сами назначать управляющего в те дома, которые так и не определились с формой управления, по результату конкурса. Причем стоимость услуги по управлению таким домом также будет определяться местными властями. Согласно закону, созданные ОСМД должны будут забрать на себя функции ЖЭКов по обслуживанию дома и придомовой территории. «Основная задача этого закона — подтолкнуть людей к созданию своих объединений, взять ответственность за свой дом на себя и, конечно же, уйти от ущербной системы ЖЭКов, — считает поддержавший законопроект нардеп от БППС Алексей Гончаренко. — А благодаря установке придомовых счетчиков еще и экономить энергоресурсы». П о д в о д н ы е к а м н и. Есть, по мнению бывшего вице-мэра Валерия Матковского, и другие подводные камни, один из которых — мошенничество. «Очень сложно собрать всех жильцов для решения какого-то вопроса, и очень часто для управления ОСМД нанимается управляющая компания или управитель. В мае этого года был скандал, когда управляющий председатель правления превысила свои полномочия и выманила у жильцов более 358 тысяч гривен. А сейчас есть проблема у людей в ОСМД в доме возле Селекционного института — они наняли управляющую компанию из Киева, которая взяла кредит под залог квартир жильцов, — поделился Дмитрий Матковский. — И чтобы этого не случилось, нужно чтобы был основательно разработан типовой договор». По мнению преподавателя кафедры экономики и управления национальным хозяйством ОНЭУ Эдуарда Каражия, смущают и сроки реализации. «Если до 1 июля жильцы многоквартирных домов не смогут организоваться, получится, что вместо расформированных ЖЭКов создадут коммерческие структуры, которые будут предоставлять необходимые услуги. И тут есть два момента: с одной стороны, сразу меняется стоимость этих услуг, ведь эти структуры будут платить налоги, и мы можем получить два рядом стоящих дома, но с абсолютно разными тарифами; с другой стороны, есть поле для коррупции, когда сами чиновники могут передавать обслуживание созданных властью ОСМД своим же компаниям». Обучают управляющих в ОГАСА Как рассказали нам в мэрии, курсы управляющих созданы при Одесской академии строительства и архитектуры. Стоимость 7-недельного курса — 1,2 тыс. грн. «Это уже будет третья подготовленная нами группа из 25 человек. Здесь они получают всю необходимую информацию о том, как осуществляется управление объединением собственников квартир, а также о взаимодействии с подрядными организациями», — сообщили нам на факультете последипломного образования ОГАСА. Записаться на курсы можно по тел. 723-44-49. Украинские власти обяжут делать капремонты жилья за деньги собственников. Среди нововведений Закона 417-VIII едва ли не самым главным является четкое определение им альтернативных методов управления общим имуществом в многоквартирном доме: самостоятельно, в том числе путем создания ОСМД, с помощью передачи всех или части функций на основании договора физическому лицу — предпринимателю либо юридическому лицу (управляющему). Прежде чем перейти непосредственно к сравнению, напомним: на сегодняшний день обновленное законодательство определяет только одного субъекта, имеющего первостепенное право на управление многоквартирным домом, — это сособственники дома (ч. 1 ст. 9 Закона № 417-VIII). В данной норме указывается: согласно решению сособственников, все либо часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции — объединению сособственников многоквартирного дома (ассоциации объединений сособственников многоквартирного дома). Следовательно, сособственники имеют для выбора следующие альтернативные варианты действий: решать все вопросы касательно управления домом самостоятельно на собраниях (порядок принятия соответствующих решений предусмотрен ст. 10 Закона № 417-VIII); Управление многоквартирным домом самостоятельно сособственниками На сегодняшний день осуществление управления домом собственными силами вполне возможно. Ведь Закон № 417-VIII четко прописал механизм принятия управленческих решений. Все решения относительно управления многоквартирным домом принимают на собраниях сособственников. Для созыва собрания достаточно решения инициативной группы (не менее 3 сособственников) или управляющего. Какие полномочия имеют собрания сособственников? В Законе № 417-VIII четко прописано: к компетенции собрания сособственников входит принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе: 1) распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, установление, изменение и отмена ограничений пользования им; 2) определение управляющего и его отзыв, утверждение и изменение условий договора с управляющим; 3) избрание уполномоченного лица (лиц) сособственников во время заключения, внесения изменений и расторжения договора с управляющим, осуществление контроля за его исполнением; 4) определение полномочий управляющего касательно управления многоквартирным домом; 5) проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определение подрядчиков для выполнения данных работ; 6) определение даты и места проведения следующего собрания сособственников; 7) определение перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом. Какова процедура принятия решений на собрании сособственников? Приведем пошагово общий порядок принятия решений, как того требует Закон № 417-VIII. Шаг 1. Инициативная группа (не менее 3 сособственников) или управляющий уведомляют сособственникам о проведении собрания ВАЖНО! Уведомление о дате и месте проведения собрания должно быть вручено не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания в письменной форме каждому сособственнику под расписку либо путем почтового отправления заказным письмом на адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего сособственнику в этом многоквартирном доме. Кроме того, данное уведомление должно быть размещено в общедоступном месте при входе в каждый подъезд многоквартирного дома. Уведомление должно содержать следующую информацию: информацию об инициаторе проведения собрания; Шаг 2. Непосредственно принятие решения на собрании Согласно общему правилу: решение считается принятым собранием сособственников, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 75% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. Однако если решается вопрос определения управляющего или избрания уполномоченного лица сособственников при заключении, внесении изменений и расторжении договора с управляющим (п.п. 2–3 ч. 2 ст. 10 Закона № 417-VIII), то для принятия данных решений достаточно, чтобы за них проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 50% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. Если при проведении собрания сособственников для принятия решения не набрано необходимое количество голосов «за» или «против», осуществляется письменный опрос сособственников, не голосовавших на собрании. Письменный опрос проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения собрания сособственников. Если в течение данного срока необходимое количество голосов «за» не набрали, решения считают не принятыми. Порядок проведения опроса определен ч. 8 ст. 10 Закона № 417-VIII. Шаг 3. Оформление принятия решения Решение собрания сособственников оформляется протоколом, который подписывается всеми сособственниками (их представителями), принявшими участие в собрании. В протоколе каждый сособственник (его представитель) ставит подпись под соответствующим вариантом голосования («за», «против», «воздержался»). Если следовать нормам Закона № 417-VIII, то форму протокола должен разработать и утвердить центральный орган исполнительной власти, обеспечивающий формирование государственной жилищной политики, то есть Минрегионстрой. На сегодняшний день форма протокола еще не утверждена. Однако с подготовленным министерством проектом можно ознакомиться на сайте Минрегионстроя. Что нужно указать в протоколе? В данном документе обязательно указывается следующая информация о сособственниках (их представителях), принявших участие в собрании сособственников: фамилия, имя, отчество сособственника; Один экземпляр хранится у управляющего, а второй — передается на хранение исполнительному комитету сельского, поселкового, городского совета по месту расположения многоквартирного дома, который размещает результативную часть решения, принятого собранием сособственников, на своем официальном веб-сайте. Порядок хранения исполнительными комитетами сельских, поселковых, городских советов протоколов собраний сособственников и размещения ими на официальном веб-сайте информации о решениях, принятых данными собраниями, устанавливается Кабинетом Министров Украины. На сегодняшний день порядок еще не утвержден. Однако можно ознакомиться с его проектом на сайте Минрегионстроя. Шаг 4. Уведомление о принятии решения Уведомление о решении, принятом собранием сособственников, предоставляется каждому сособственнику многоквартирного дома в письменной форме. Данное уведомление предоставляется не позднее 10 дней после его принятия. Кроме того, уведомление размещается в общедоступном месте при входе в каждый подъезд. Решения собрания сособственников являются обязательными для всех сособственников, включая тех, которые приобрели право собственности на квартиру или нежилое помещение после принятия решения. Как видим, хотя процедура управления многоквартирным домом самими сособственниками и прописана, она требует определенных усилий и затрат со стороны сособственников. И самое главное — желания действительно управлять своим домом. Но на практике не всегда удается достичь компромисса в вопросах управления многоквартирным домом. А энтузиазма инициативной группы касательно созыва собраний сособственников каждый раз, когда нужно решить какой-то вопрос, вряд ли хватит надолго. Учитывая это, становится очевидно, что осуществление непосредственного управления домом собственными усилиями может быть целесообразным лишь в незначительном количестве домов с очень небольшим количеством квартир. Даю информацию по ОСМД. Мне пришлось проконсультироваться в суде и у юриста. В суде полно спорных вопросов жильцов с руководством ОСМД, хотя оно вроде бы и своё. Но когда люди доходят до доверенных денег и до власти , с ними что-то случается и они становятся чужими.... Юрист дал также письменную информацию о возможных формах управления многоквартирным домом кроме ОСМД.Здесь я пока её не даю. А вот сведения по данному вопросу осведомлённого, образованного одессита, живущего тоже в многоквартирном доме << ОСТЕРЕГАЙТЕСЬ ПЕРЕХОДА В ОСМД. С приближением установленной законом даты для ликвидации ЖЭКов, жильцы обязаны перейти или в ОСМД, или в управляющие компании, или горсовет назначит им управляющую компанию в виде бывшего ЖЭКа. Переход в ОСМД будет категорической ошибкой. Это мертворожденная структура, которая совершенно не подходит для своих задач. Прежде всего, в мире кондоминиумы существуют в сравнительно небольших домах. ОСМД на сотню квартир перестает быть управляемым жильцами. Это та же проблема граничного размера, в силу которой демократия хорошо работала в маленьких греческих городах, но перестала работать на уровне государств. Контроль над ОСМД захватывают местные швондеры, которые готовы бесконечно участвовать в собраниях и совещаниях, пыхтеть и требовать. ОСМД не регулируется. Оно вправе установить любые тарифы, расходовать собранные деньги как угодно, руководство ОСМД не несет ответственности за растрату и практически не несет ответственность за взятки и оформление мертвых душ. Судебная практика по обжалованию действий ОСМД пока неутешительна для жильцов. Суд традиционно становится на сторону руководства ОСМД, поддерживая его право на абсолютно любые действия. Суд даже считает, что тарифы ОСМД не должны быть согласованы горсоветом. Тарифы в ОСМД резко выше, чем в ЖЭКах, хотя ОСМД не убирают междомовую территорию и не делают накоплений на капитальных ремонт. ЖЭКи тоже не делают, но в них капремонт хоть как-то финансирует бюджет. Поскольку ОСМД обслуживает гораздо меньше квартир, чем типичный ЖЭК, накладные расходы в нем гораздо выше. ОСМД обязано регистрироваться, платить налоги, вести бухгалтерию, что еще больше завышает его накладные расходы. Во многих странах, ОСМД освобождено от этих обязанностей. От ОСМД невозможно избавиться. Раз создав его, недовольные жильцы не соберут достаточного числа голосов для его ликвидации. Из всего сказанного одесситам следует делать вывод:НАДО ОСТЕРЕГАТЬСЯ того, чтобы нам не всучили не отремонтированные дома и потом огромную, трудную заботу о полном капитальном ремонте на свои мизерные доходы и цены за услуги |
