Один знакомый живущий в Израиле, после выхода на пенсию поедет жить в Астрахань. У него будет пенсия 200 000 рублей в месяц. Знаете почему он поедет обратно в Астрахань? Он не может купить себе дом в Израиле.
Разница стоимости автомобиля и недвижимости в Израиле огромна. Автомобиль стоит адекватных денег, недвижимость нереально дорогая. С одной стороны это "защита" от приезжих иностранцев. С другой дорога к снижению стоимости недвижимости.
Потому что стоимость недвижимости является вторым по значимости после стоимости продуктов питания. Люди заводят новые семьи и хотят приобрести свою недвижимость. В Америки пробовали решить этот вопрос кредитами и домами-вагонами на колесах. В Китае и Японии маленькими размерами квартир в новостройках в центральной части городов. Всё это неудачные эксперименты, отрицательно действующие на психику.
Хорошо зарекомендовал себя опыт Швеции с минусовой банковской ставкой по кредиту -1% - -3%, при высокой стоимости жилой недвижимости. В среднем 1 комнатная квартира стоит 5 млн.руб.
Америка, Европа (такой же высокий уровень цен, примерно рядом с 5 млн.руб.) - страны с более высокими доходами, чем в России. Прибывают в кризисе по той же причине. Люди не смотря на свои заработки не в состоянии выплачивать ипотеку. Чтобы комфортно себя чувствовать на оставшиеся деньги.
Как же понять, где
Мы знаем, что стоимость автомобиля должна быть в размере 11 средних ежемесячных заработных плат. Чтобы людям было комфортно его приобретать.
Как же определить стоимость квартиры в заработных платах?
Когда 6 лет назад я уезжал из Санкт-Петербурга, то помогал продавать квартиры девушкам которые не могли оплачивать ипотеку. Им конечно было обидно, они теряли 5 лет выплат ипотеки за квартиры. Оставшаяся сумма как раз гасила оставшуюся сумму по кредиту. И от изменения уровня дохода не застрахован никто. Бывают такие периоды в жизни людей. По полгода не могут трудоустроиться.
Думаю как раз сейчас создание программы от ПАО "Сбербанк" - "Один клик" отчасти связанно с растущей массой таких "отказных" по ипотеке квартир в регионах.
Думаю, что при определении комфортной для ежемесячной оплаты ипотеки за квартиру нужно обратить внимание на платежеспособность приобретателя, чтобы сумма платежа не превышала 50% заработка одного из супругов.
Поскольку, Не Дай Бог, при разводе, одному из супругов придется продолжать выплачивать ежемесячные ипотечные платежи. Оставшиеся 50% от его или её зарплаты, должно хватать на приобретение минимального набора продуктов.
Учитываю цифры статистики по разводам, к сожалению это очень серьезный показатель при выдаче ипотеки молодым супругам, в настоящее время.
Подойдем к вопросу с другой стороны. Чистая прибыль строительных компаний, от стоимости квартир в новостройках - 30% - 35% от стоимости.
Значит себестоимость строительства грубо составляет 70% от общей стоимости (земля, налоги, строительство, коммуникации, согласования, благоустройство).
Значит скидка более 30% от стоимости приведет к банкротству строительной компании. С другой стороны, учитывая ближайшее время "не продаваемость" квартир, строительным компаниям придется найти способ строить более дешевые квартиры.
И в принципе загибание рынка понятно. "Элитного жилья" "с задранными" ценами настроили слишком много, его некому покупать.
Какова же, стоимость квартир в размерах средних ежемесячных заработных плат.
Попробуем оттолкнуться от комфортной стоимости автомобиля.
Как часто совершается покупка квартиры и автомобиля.
Возьмем "время покупок человека" - период хорошего заработка с 25 до 50. 25 лет - срок одного поколения, грубо наиболее активное время заработка.
Допустим квартиры за 25 лет покупаются 2 раза. - один раз в 12,5 лет.
Автомобиль покупается один раз в 5 лет - 5 раз.
Получается разница 5раз/2раза = 2,5. То есть 11 месяцев х 2,5 = 27,5 месяцев
Примерно 2,5 года - средних ежемесячных заработных плат должно определять стоимость квартиры.
Проверяем получившийся результат - Возьмем приличную заработную плату 50 тысяч рублей х 28 месяцев = 1 400 000 рублей (Но с такой заработной платой я хотел бы приобрести хотя бы двушку). Неужели это реальная стоимость 2х к.кв. у уровнем заработной платы в 50 тысяч рублей.
Попробуем изменить показатели
Покупаю квартиры раз в 5 лет - 25/5= 5
Машины раз в 3 года - 25/3= 8,33
8,33/5 = 1,66. 11 месяцев х 1,6 = 17,8 месяцев х 50 тыс руб = 890 000 руб.
Снова Nae..... Где-то кто-то.
Допустим Покупаю квартиру раз в 25 лет - 25/25= 1
А машины покупаю 3 раза в жизни - 25/3=8,33 (Вау Вау)
8,33/1= 8,33. 11 месяцев х 8,33 = 91,63 мес х 50 тыс руб = 4 581 5000 руб.
Так вот к какой стоимости мы ближе.
Так вот что хотят от меня продавцы автомобилей и квартир, этими задранными ценами. Чтобы страна со средними заработными платами госслужащих 20 тысяч рублей никогда не покупала себе автомобили и квартиры.
Вот почему к стоимости оборудования из европы приклеивают 200 тысяч и продают его за 450 тыс в России. Вот почему покупая в Китае трактор 20л.с. за 50 тысяч рублей, в России его продают от 150 тысяч рублей. А новая резина мишлен поэтому в Европе стоит в два раза дешевле чем у нас.
Вот оно отношение: Супер богатые. Но ничего не покупаем.
Вывод: стоимость 2х комнатной квартиры должна быть в размере 28 средних ежемесячных заработных плат. Чтобы людям было комфортно приобретать.